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华中天创解读:如何解决乡村旅游用地痛点?

文章出处:武汉建筑设计院 人气:43 发表时间:07-11 14:47



  近年来,乡村旅游项目让乡村旅游投资变得炙手可热,大量的社会资本纷纷涌入乡村旅游。与此同时,旅游用地落地难的问题一直受到各方面的重视和关注,成本高、耗时长的用地指标审批程序,令项目的进度受到影响。下面跟随华中天创设一起来了解,解决乡村旅游用地关键选择是什么?


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  点状供地成为关键选择

  

  什么是点状供地?

  

  通俗地讲,点状是相对于原来的片状而言,是在一大块土地上散点或者带状供给建设用地,其他的周边土地可以通过租赁的方式来获取。之所以推出点状供地,是因为片状供地的方式在农村很难行得通。

  

  部分从事文旅项目投资的企业提到,按照正常流程,用地要走“招拍挂”,且以每亩几十万元的拆旧复垦费为标准,动辄几千万元。以山地多、自然资源丰富的重庆为例,该市不缺乏投资客投资休闲旅游项目的资金和意向,但却一直少有成功的乡村休闲项目出现。

  

  究其原因,主要有二:一是按传统供地方式,无法解决供地问题以及农地转用、占补平衡指标问题,项目难以落地;二是传统供地方式属于整片供地,对资金要求往往过高,令投资方望而兴叹。

  

  来也股份创始人杨振之教授认为,由‘块状供地’转为‘点状供地’是解决乡村旅游用地问题的合理且关键选择。

  

  点状供地获得多地政策支持

  

  点状供地的顺利推行离不开国家对旅游用地问题的关注与重视。近年来,地方政府纷纷出台专门的旅游发展用地保障政策文件:

  

  2016年底,重庆市国土资源和房屋管理局发布通知提出,对“确有需要开发休闲农业、乡村旅游等建设项目的,探索实行规划点状布局和用地点状征地”。

  

  通知发出后,巴南等地积极尝试使得羊鹿山旅游景区配套设施、归原小镇等项目得以落地,打通了农旅融合项目“规划难、用地难”的瓶颈障碍,促进了乡村旅游的发展。

  

  2018年年初,海南省人民政府《关于进一步加强土地宏观调控提升土地利用效益的意见》提出,积极探索在百镇千村、共享农庄以及其他旅游项目设施建设中,主体项目周边用地保持原貌的情况下,采取分散化块、点状分布的方式“点状供地”。

  

  2018年7月,广东省政府出台的《广东省促进全域旅游发展实施方案》,支持乡村旅游创新用地方式,对充分利用山水林田湖等自然风景资源、开发乡村旅游等旅游观光建设项目用地,可实行点状配套设施建设用地布局开发。

  

  2018年8月1日,浙江省政府办公厅发布《关于做好低丘缓坡开发利用推进生态“坡地村镇”建设的若干意见》正式施行,明确了“点状”供地。“点状供地”指的是建设用地的布局应依山顺势、错落有致、间距适宜,建多少供多少。

  

  点状供地为休闲旅游项目开拓新出路

  

  突破性采取点状用地方式为休闲旅游项目落地谋出路,有没有可以参考的成功案例呢?重庆武隆仙女山镇、四川省洪雅县、广东番禺都取得了建设用地供给上的重大突破。

  

  重庆武隆仙女山镇

  

  位于重庆武隆仙女山镇的归原小镇是通过点状用地修建的一个乡村休闲项目,项目总占地面积1163亩,主要包括36栋民宿建筑,其中25栋为新建民宿,11栋由原空置农房改造而来。据了解,目前已有3栋空置农房改造完成并投入使用,用于山里工作室、接待中心和茶室,其余8栋将陆续被改造成民宿、青年旅社、农事体验工作坊等。归原小镇是通过点状用地发展的一个成功案例,具有以点带面、助推乡村振兴战略实施的成效。

  

  四川省洪雅县

  

  四川省洪雅县以“精心规划、科学选址,因地制宜、合理利用,积极探索、循序渐进”为原则,实行用地分类管理,突破性采取点状供地方式,保障旅游项目顺利实施。例如,七里坪国家级度假区的项目用地,按地理环境进行点状规划、点状报批、点状供地,极大地减少了土地指标的占用,保障了项目的顺利实施。

  

  广东番禺

  

  广东番禺为进一步提高土地利用率,契合旅游点状开发需要,在“零占耕地”的基础上,推行点状供地破解旅游建设用地难题。在规划区之外的“低丘缓坡”等尚未开发土地上,按照民宿、农家乐等零散分布旅游建设项目用地依山顺势“点状布局、垂直开发”需要,实现点状供地、点状建设,未开发建设土地作为生态保留用地维持原状。截至目前,涂茨镇小海文旅度假建设项目和贤庠镇沈家洋地块枫康项目取得点状供地规划设计条件,节约建设用地指标60%以上。

  

  浙江德清莫干山裸心堡

  

  浙江德清莫干山裸心堡项目采取“点状供地、垂直开发”的方式,将项目用地分为永久性建设用地和生态保留用地,其中永久性建设用地建多少供多少,剩余部分可以只征不转,以租赁、划拨、托管等方式供项目业主使用。裸心堡仅新增建设用地12亩,其余八成的建筑是租用当地农房改造而成,园区内的200多亩山林,从村民手中流转,保持原貌,大大节约了用地指标。

  

  点状供地的多重优势

  

  其一,点状供地不仅极大地减少了土地占用指标,解决了项目用地问题,还减轻了投资方的资金压力。

  

  浙江省湖州市国土资源局土地规划处处长沈指南曾表示,湖州的一个1200多亩的项目,按照原来的供地方式,1200多亩都要占用,但采用点状供地方式后,现在实际占用用地指标仅21亩,其他生态保留用地采取租赁方式供地,大大节约了用地指标。

  

  其二,点状供地在很大程度上是对生态环境的保护。

  

  知了国际帐篷露营基地项目投资人表示,利用这种供地新模式,项目在低丘缓坡中修建起来,并严格按照点状供地面积等量开发,对未纳入建设用地开发的部分作为生态保留用地,尽量避免对周边生态林地的占用。实际效果是,一栋栋建筑与周边的绿荫融为一体,置身其中,青山绿水,触手可及。

  

  杨振之表示,点状供地还有很多其他优势,例如,政府管控能力加强;保障项目用地;简化用地审批流程等。

  

  点状用地可能面临的问题

  

  点状用地在很大程度上破解了乡村旅游项目用地的难题,促进了乡村的发展,但也应避免项目开发的风险,预防点状供地推行过程中可能遇到的问题。

  

  值得关注的一点是生态保留用地租赁期限与建设用地出让年限不一致的问题。例如归原小镇项目所租赁的耕地、林地租赁期限为12年,但建设用地上所建房屋产权为40年,这就意味着归原小镇项目的整体功能不能得到长期保障,难以杜绝因产权不一而带来的问题。

  

  杨振之建议,应该调整点状供地相关规划政策。点状供地会对控制性详细规划体系提出全新要求,需以规划政策调整为先导;现行控制性详细规划是以块状用地为标准,界定相应的强制性指标对整体的地块进行开发建设管控;点状供地则需要控制性详细规划及修建性详细规划与概念性规划的结合,以便于点状用地政策的精准落地和执行。

  

  要做好土地利用总体规划与城乡规划,旅游、农业、避暑休闲等专业专项规划的衔接工作,实现点状用地项目空间、布局“多规合一”。

  

  还有部分专家建议,点状供地要遵循生态环境发展规律,结合村情实际科学布局,按照“宜建则建、宜农则农、宜林则林”的原则做到“分类管理,有规有矩”。要统筹规划开发地块,合理安排建设项目,防止资源任意占用、无序开发,最大限度释放土地资源活力。(据中国旅游报综合)


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