全套房地产规划术语：总规、详规、控规、修规指的是什么？

　　房地产规划中常常听到这几个熟悉的术语，总规、详规、控规、修规。它们在建筑设计师的应用中十分常见，下面跟随华中天创设计一起来了解这四个专业术语的确切划分和各自的区别。

　　一、城市总体规划（简称总规）

　　对地产的项目而言，仅仅是里面的那一小块。城市规划是指当地政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排。

　　简单说就是政府根据未来的发展，对未开发的区域做的总体规划，如下图所示，根据色块的不同，土地性质和用途不同。如黄色是居住用地，红色商务金融用地。

　　二、详细规划（简称详规）

　　2008年1月1日施行的《中华人民共和国城乡规划法》第二条中，将详细规划分为控制性详细规划和修建性详细规划。

　　三、 控制性详细规划（简称控规）

　　以城市总体详细规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求。

　　控制性详细规划的主要任务是：以城市总体规划或分区规划为依据，确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制指标、道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的详细规划要求。

　　控制性详细规划包括下列内容：

　　（1）详细规划规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界限，详细规划规定各类用地内适建、不适建或者有条件允许建设建筑类型；

　　（2）详细规划规定各地块的控制指标（包括：建筑高度、建筑密度、容积率、绿地率、建筑间距、建筑后退红线距离、机动车出入口方位等）；

　　（3）详细规划确定各级支路的红线位置、控制点坐标和标高；

　　（4）详细规划根据规划容量，确定工程管线的走向、管径和工程设施的用地界线；（5）制定相应的土地使用及建筑管理规定。控制性详细规划需收集

　　以下基础资料：

　　（一）总体详细规划或分区规划对本规划地段的规划要求，相邻地段已批准的规划资料；

　　（二）土地利用现状，用地分类至小类；

　　（三）人口分布现状；

　　（四）建筑物现状，包括房屋用途、产权、建筑面积、层数、建筑质量、保留建筑等；

　　（五）公共设施规模、分布；

　　（六）工程设施及管网现状；（七）土地经济分共资料，包括地价等级、土地级差效益、有偿使用状况、开发方式等；

　　（八）所在城市及地区历史文化传统、建筑特点等资料。

　　控制性详细规划文本的内容要求：

　　（一）总则：制定详细规划的依据和原则，主管部门和管理权限；

　　（二）土地使用和建筑详细规划管理通则；

　　1.各种使用性质用地的适建要求；

　　2.建筑间距的规定；

　　3.建筑物后退道路红线距离的规定；

　　4.相邻地段的建筑规定；

　　5.容积率奖励和补偿规定；

　　6.市政公用设施、交通设施的配置和管理要求；

　　7.有关名词解释；

　　8.其他有关通用的规定。

　　（三）地块划分以及各地块的使用性质、详细规划控制原则、规划设计要求；

　　（四）各地块控制指标一览表：详细规划控制指标分为规定性和指导性两类。前者是必须遵照执行的，后者是参照执行的。

　　3、详细规划指标一般为以下各项：

　　（1）用地性质；

　　（2）建筑密度（建筑基底总面积/地块面积）；

　　（3）建筑控制高度；

　　（4）容积率（建筑总面积/地块面积）；

　　（5）绿地率（绿地总面积/地块面积）；

　　（6）交通出入口方位；

　　（7）停车泊位及其他需要配置的公用设施。

　　指导性指标一般为以下各项：

　　（1）人口容量（人/公顷）；

　　（2）建筑形式、体量、风格要求；

　　（3）建筑色彩要求；

　　（4）其他环境要求。

　　控制性详细规划图纸的内容要求：

　　（一）详细规划位置图。图纸比例不限；

　　（二）详细规划用地现状图。图纸比例为1/1000~1/2000，分类画出各类用地范围（分至小类），标绘建筑物现状、人口分布现状，市政公用设施现状，必要时可分别绘制；

　　（三）详细规划土地使用规划图。图纸比例同现状图，画出详细规划各类使用性质用地的范围；

　　（四）详细规划地块划分编号图。图纸比例1/5000，标明地块划分界线及编号（和文本中控制指标相对应）；

　　（五）各地块控制性详细规划图。图纸比例为1/1000~1/2000，图纸标绘以下内容：

　　1.规划各地块的界线，标注主要指标；

　　2.规划保留建筑；

　　3.公共设施位置；

　　4.道路（包括主、次干道、支路）走向、线型、断面，主要控制点坐标、标高；

　　5.停车场和其他交通设施用地界线；必要时4、5两项可单独绘制。

　　（六）各项工程管线详细规划图。标绘各类工程管网平面位置、管径、控制点坐标和标高。

　　居住区的详细规划设计基本原则

　　1）详细规划符合城市总体规划的要求；

　　2）详细规划符合统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设的原则；

　　3）详细规划综合考虑所在城市的性质、气候、民族、习俗和传统风貌等地方特点和规划用地周围的环境条件，充分利用规划用地内有保留价值的河湖水域、地形地物、植被、道路、建筑物与构筑物等，并将其纳入规划；

　　4）详细规划适应居民的活动规律，综合考虑日照、采光、通风、防灾、配建设施及管理要求，创造方便、舒适、安全、优美的居住生活环境；

　　5）详细规划为老年人、残疾人的生活和社会活动提供条件；

　　6）详细规划为工业化生产、机械化施工和建筑群体、空间环境多样化创造条件；

　　7）详细规划为商品化经营、社会化管理及分期实施创造条件；

　　8）详细规划充分考虑社会、经济和环境三方面的综合效益。

　　四、修建性详细规划（简称修规）

　　修建性详细规划可以由有关单位依据控制性详细规划及建设主管部门（城乡规划主管部门）提出的规划条件，委托城市规划编制单位编制。

　　修建性详细规划需收集的基础资料，除控制性详细规划的基础资料外，还应增加：

　　（一）控制性详细规划对本规划地段的要求；

　　（二）工程地质、水文地质等资料；

　　（三）各类建筑工程造价等资料。

　　修建性详细规划的成果

　　（一）规划说明书

　　1、现状条件分析；

　　2、规划原则和总体构思；

　　3、用地布局；

　　4、空间组织和景观特色要求；

　　5、道路和绿地系统规划；

　　6、各项专业工程规划及管网综合；

　　7、竖向规划；

　　8、主要技术经济指标，一般应包括以下各项：

　　1）总用地面积；

　　2）总建筑面积；

　　3）住宅建筑总面积，平均层数；

　　4）容积率、建筑密度；

　　5）住宅建筑容积率，建筑密度；

　　6）绿地率。

　　7）工程量及投资估算。

　　（二）图纸

　　1、规划地段位置图。标明规划地段在城市的位置以及和周围地区的关系；

　　2、规划地段现状图。图纸比例为1/500～1/2000，标明自然地形地貌、道路、绿化、工程管线及各类用地和建筑的范围、性质、层数、质量等；

　　3、规划总平面图。比例尺同上，图上应标明规划建筑、绿地、道路、广场、停车场、河湖水面的位置和范围；

　　4、道路交通规划图。比例尺同上，图上应标明道路的红线位置、横断面，道路交叉点坐标、标高、停车场用地界线；

　　5、竖向规划图。比例尺同上，图上标明道路交叉点、变坡点控制高程，室外地坪规划标高；

　　6、单项或综合工程管网规划图。比例尺同上，图上应标明各类市政公用设施管线的平面位置、管径、主要控制点标高，以及有关设施和构筑物位置；

　　7、表达规划设计意图的模型或鸟瞰图。