华中天创解读：一个田园综合体 如何解决土地资金三农问题？

　　一个集农业休闲康养于一体、生产生活生态相融合、六次产业全链条增值的乡村田园综合体和“宜业宜游宜居”的都市有机农业小镇，是什么样的？华中天创将带你从这个田园综合体示范案例中找到答案。

　　产村相融三产互动

　　首批示范农庄和有机生活体验馆对外开放

　　多利农庄，遵循“特色化、差异化”“高端化、品牌化”的理念，突出“市民农庄”“乡村创客”“造梦乐园”主题，激活都市农业的多业价值、乐游价值和安居价值，打造集农业休闲康养于一体、生产生活生态相融合、六次产业全链条增值的乡村田园综合体和“宜业宜游宜居”的都市有机农业小镇，形成产村相融、三产互动、城乡统筹的综合示范效应。

　　目前，多利农庄已完成投资5.2亿元，实施了8.1万平方米的农村新型社区建设，今年6月底可安置600户1800余人入住；已建成600亩有机生态农业示范区、12000平方米温室大棚和分拣包装中心；已依法取得128.3亩农村集体经营性建设用地使用权，启动了4个组团度假酒店和家庭农庄建设，首批示范农庄和有机生活体验馆已正式对外开放，游客可来体验乡村风光、有机蔬菜种植以及乡村酒店等特色旅游。

　　保险资金进入农业农村

　　探寻破解“三农”难题的新路径

　　成都多利农庄项目，也开创了现代农业项目融资发展的新渠道。2016年，中国平安集团投资控股多利农庄，依托保险资金“大资本、低成本、周期长”的优势，有效解决了都市现代农业“投资大、周期长、回报慢”的难题。

　　农村集体经营性建设用地入市改革

　　农民分享改革发展红利

　　据了解，在成都多利农庄项目实施中，有效地实现了当地农民的持续增收。张同贵介绍说，当地农户以确权后的宅基地及集体建设用地入股，组建村集体资产管理有限公司，与多利公司合作，自主开展土地综合整治和农村新型社区建设，通过整理节余的集体建设用地挂牌出让，实现土地整理项目收益和农民股东利益分配。目前，项目一期128.38亩农村集体经营性建设用地挂牌成交价69万/亩，成交额达8858万元。

　　多利农庄成功利用农村集体经营性建设用地“入市改革”试点，探索出农村集体经营性建设用地开发路径，即

　　项目合法：取得发改项目立项、环评环保备案、招投标备案；

　　用地合法：依法办理集体土地不动产权证；

　　规划合法：依法办理乡村建设规划许可证；

　　程序合法：依法办理乡村建设施工许可证；

　　物业合法：依法办理房屋竣工验收备案、房屋所有权初始登记和房屋所有权转移登记。

　　亮点一

　　LUX度假酒店引入乡村

　　带动休闲农业与乡村旅游转型升级

　　在多利农庄的核心群，有机种植田地围绕着的一片乡村酒店格外引人注目，这是由多利农庄建设，由全球着名的乡村酒店管理公司—法国lux酒店管理集团运营的乡村酒店，也是引领郫都区乡村旅游转型升级的重大项目。

　　据介绍，法国法国lux酒店管理集团已在毛里求斯证券交易所挂牌上市，分店开遍毛里求斯、留尼汪岛、马尔代夫、中国云南等世界旅游胜地。作为第一个入驻中国乡村的全球性度假酒店，以运营管理乡村酒店方式，打造乡村旅游度假新体验，带动休闲农业与乡村旅游转型升级。目前，已启动一期4000平方米LUX主题酒店建设，后期将通过回租产权式经营性农庄进行更大面积酒店运营管理，酒店配套的LUX咖啡吧现已正式对外开放。

　　亮点二

　　开设都市农业双创示范基地

　　国家级有机农业专家担当导师

　　多利农庄联合中国农科院、四川农业大学和上海有机蔬菜工程技术研究中心组建“都市农业科创中心”，采取“成果转让+创新导师+孵化基地+服务平台”模式，开展农业高新科技成果孵化、新技术新品种示范和有机蔬菜行业标准研究，并为入驻园区内的农业创客、合作社提供技术辅导和支撑。目前，已建立近30名导师辅导团队，覆盖有机农业生产、农业科技研发、园艺景观和农村土地改革等领域。其中，上海有机蔬菜工程技术中心负责人、国家有机蔬菜标准制定者江洪出任导师之一。

　　作为成都市、区两级农业双创示范孵化园区，首期已形成300亩大田、100亩塑料大棚、10000平方米智能温室大棚及2000平方米文创空间的农业双创载体平台，通过设立都市农业双创基金、提供涵盖人才培养、技术创新、投资对接、市场开发等全程双创孵化服务等支持政策，相继引入了创客咖啡吧、有机蔬菜沙拉吧、farm私房菜、园区合作社和家庭农场等30多家市场主体入驻园区开展创业创新。

　　多利农庄的区块设计

　　越自然的设计越难做

　　因为要具备超深厚的设计功底

　　下面我们就从规划的角度对方案进行介绍：

　　1.项目背景

　　2015年郫县成为人大常委会授权国务院批准为首批33个农村土地改革试点县之一。在这个大背景下，多利农庄进行方案设计。

　　从大区位上看，场地与水结缘。2014年被批准为国 家4A级旅游景区，被誉为“西部最美水乡”。

　　但是，田综设计一般有其非常特殊的用地布局，所以从三个村子的用地构成可以看出，资源的分散和集中将成为困扰此类项目的关键问题。

　　2.核心问题

　　问题一、怎样优化设计水系？

　　我们先来看看现状水系，因为水与农业的生产生活息息相关，设计师将要调整的水系进行编号。

　　然后再来看看改造后的水系：1处增加新挖水塘，4处增加纵向连接，678处对河道进行梳理。

　　新的水系架构不仅对农业相关的生产生活有很大的帮助，同时也变成旅游等功能的一部分。这个项目对水系的梳理，体现出设计师对农业综合体项目的深刻理解。

　　问题二、怎样解决分散与集中的矛盾？

　　我们先来看看方案的功能布局吧：

　　整个功能布局由研发中试、生产、展销、总部、智库、休闲等功能展开。

　　由此衍生出来的用地功能布局基本按照三个村子进行资源搭配。

　　从下图可以看到：安置区是按照村庄分散安置的，虽然建设用地较为分散，但为了解决这个问题，设计师还是在核心区域设置小镇中心的，在核心区中实现有一定强度的集中开发。

　　但坦白讲，如果我们只把目光集中在建设用地上，资源分散的问题还是存在的。

　　不过，作为田园综合体，设计师将农田也统筹考虑，分散的建设用地就成为周边农田设施的配套。

　　同时，要调动所有自然因素进行综合设计（这里已经不是简单意义的建筑、景观、规划一体化设计了，还需要有读懂自然、读懂农村、读懂农业、读懂农民的能力。）

　　我们分片区来看，会更加清晰：这个片区以农业生产为主，分散的条状用地与农业很好的结合，再加上绿城成熟的农镇住宅产品体系，让建设用地变成片区的配套，而不是相互之间的孤立。

　　北侧滨水区是以体育运动为主题的旅游活动为主，也将不同的资源连成一体。

　　南侧的休闲农庄在这方面体现的更为突出，尤其是周边的各种种植园区，实现了开发地块与空白地块的互动。

　　多利农庄不仅是农村集体经营性建设用地入市改革试点项目，还是四川省、成都市重点农业产业化项目，同时也是目前国内运营较为成功的一、二、三产业融合发展的乡村田园综合体。

        华中天创认为，田园综合体规划在设计上与正常的城市规划还是不同的，在田园综合体设计中，资源的分散与集中配置需要调动各种因素一起来实现，这意味着田园综合体的建设不是最大的难题，能否高效运营却需要多方配合，前策规划因而显得格外重要。