投资康养综合体项目常见10个大坑：不懂规划 毫无吸引力

很多人认为养生旅游需要政府的支持，这个说法在前几年是对的。但现在来看这个说法并不完全正确，甚至是错误的。武汉建筑设计院通过近年来的实际项目经验，发现这10个大坑是投资康养项目常常遇到的，与您一同分享。

因为以前我们针对于养生旅游，实际上以前是养老社区，那个时候特别是民政部门对这种养老支持力度非常大，按床位补，有一个床位每年补一万块钱左右，所以很多的开发商就是依靠这种政府这个补贴来挣钱，而个人所交的钱很少。

但现在来看，作为康养旅游或者是养生旅游，这是一个大的产业。它是在康养的这个背景之下，或者旅游的背景之下，旅游和康养的一种结合体。那么这在未来是一个非常好的产业，前景非常的广阔。

从目前来看远离大城市、远离城市中心区域的大型风景名胜区的所谓康养产业综合体项目失败的越来越多，到底原因是什么呢？如果说成功的项目凤毛麟角失败的项目越来越多，那么这个行业还值得投资吗？

显然随着我国老龄化速度的加快，老年人口的爆炸式增长。独生子女家庭越来越多，城市空巢率越来越高，面对市场的刚性需求呈井喷式的发展康养产业也越来越值得各界的资本投资。

那么从行业的方向来看，从产业发展的前景来看，从国家政策的支持力度来看这个行业肯定是会越来越好，是一个蓝海是一个朝阳产业。

面对这样一个重大的战略机遇，面对这样一个产业机会窗口、面对这样一个大风口，房地产开发商如果要转型投资康养地产的话到底需要注意哪些问题，到底需要解决哪些问题?

转型康养需避开这10个坑

1.缺乏敬畏感，急功近利导致死得快

很多商界精英，在企业发展转型或二次创业过程中，发现养老产业这个行业既有国家政策大力支持，也存在着日益增加的市场规模，于是积极跨涌入，但往往忽视了风口之下暗藏陷阱。

目前中国养老产业是典型的“三高一低一长”产业，即“高风险、高投入、高技术、低利润、回报周期长”，玩转养老地产有诸多陷阱，譬如“资金投入巨大、开发时间长、运营经验匮乏、专业人才匮乏等”。玩不好，按照自己以往的投资逻辑和企业运作思维来搞，反而死的更快。

2.没有产业支撑，项目缺少“生命力”

一些养老地产项目，动辄投资数十亿、占地规模几百上千亩，规模大，设施齐全，业态多，但没有产业支撑，始终没有形成产业链，单独依靠养生度假娱乐，严重背离“产业支撑”之根本，经营不久就难以为继。没有产业支撑，就没有长久的生命力。严格来讲，养老地产里的娱乐、餐饮、住宿、购物、度假、商业服务等，都是附加值，都是锦上添花，不是主体，更不是养老地产的支撑。这些项目看起来眼花缭乱，但都不足以对养老地产的根本产生支撑作用。

3.缺乏依托，孤木难成林

养老地产大多地处郊外，千万不要想着方圆多少公里内，就你一家养老地产，独门生意就好做。事实上，一个独立的养老地产，如果周边没有其它吸引人的资源作为依托，不仅不会垄断生意，甚至基本没人愿意来。

绝大多数的养老地产是依托不了景区的，依托不了景区的养老地产，怎么办呢？那就要寻求以下依托模式：抱团依托、跨界依托、特产依托、复兴依托、稀缺依托、品类依托、位置依托、自我依托等。

4.没有差异性规划、盲目跟风

目前许多养老地产压根没有规划，紧跟流行，全靠抄袭，最后搞得不伦不类。一方面，闭门造车，完全凭自己主观判断搞开发建设，没有主题，没有创意，没有吸引力，完全丧失竞争力。更有甚者，完全拷贝附近一个盈利好的养老项目。另一方面，一些规划师，只是把其他养老地产的项目拆零散，再组装成一个新的方案来滥竽充数。

5.不懂营销，自认为“酒香不怕巷子深”

新媒体时代，新的营销手段层出不穷，可是当你告诉庄主用社交网络平台不用花钱，只需营造氛围、推介项目、互动交流培养感情、实时制造话题引起关注时，某些投资人却以一句话：我不会！完事。他们以为养老地产建成，环境优雅、设施齐全、吃住不愁，都市报上登几个版的广告就可以等着顾客上门了。但这个时代真的过去了！

6.不懂运营，全盘皆输

当前的养老地产、养老养生综合体、康养小镇的项目，不缺规划师、设计师，不缺施工方、材料供应方，缺的恰恰就是运营高手——操盘手！操盘手要做的就是团队建设、日常运营、品牌塑造、持续销售、服务升级、危机公关。一个养老地产从开业，运营，健康发展，最后实现盈利，全靠操盘手带领团队的运营能力。

7.不愿学习，固步自封

这个时代最大的特点就是变化快，新科技、新手段、新形式日新月异。你打个盹，就可能错过一次发展的机会。养老地产面临着前所未有的新形势、新业态、新环境。比如对有些投资人来说，土地运作流转、PPP、联盟运营等概念都是以前没有接触过的，更别说一系列让人眼花缭乱的新生事物了。

8.理解偏差，投资误入歧途

房地产的高端基本上是看“地段价值+硬件价值+外部配套价值”。养老地产的高端实际上看三个方面，第一个是人护比，第二个是配套比，第三个是人性关怀。养老项目的高端并不是拼硬件的高档，而是拼软件的细节。如果不理解养老“高端”的真正内涵，仅仅是把重点放在硬件的打造上，就是误入歧途。

9.养老地产成本过高，经营压力大

这里的成本分为两个方面，一是养老地产对人力资源的要求高，在普遍物价上涨的大情势下，用工成本高，而且养老地产大多在城郊，相对于远郊的农村用工，成本偏高。第二就是土地成本，动辄数百万一亩。如此高额的成本，必然带来巨大的经营压力。

10.不会处理同政府的关系

    无论是土地运作，还是项目申报，亦或项目的建设，再或基础配套的完善，甚至资金缺口的弥补，等等，方方面面的诸多工作都有待对政策的正确把握、同政府的密切合作才能达成。退一万步讲，政府的相关补助也是许多养老地产前期立足生存的主要依靠。

　　武汉建筑设计院认为，康养项目是人口老龄化下的新风口，面对这样一种新的形势、新的阶段，全国房地产开发商纷纷转型投资康养产业综合体项目。但是大家普遍缺经验、缺模式、缺运营方式。在投资前，避开以上10个大坑，能让您的投资更加精准。