深圳大规模开建公共住房 土地从何而来？

　　到2035年，深圳将拥有140万保障性住房，可以覆盖深圳常住人口的1/3左右。武汉建筑设计师了解到，2019年10月23日，据《深圳特区报》报道，深圳市政府近日在有关公共住房的专题会议上表明，将陆续加大相关用地的供应力度。

　　在接下来的3个月，全市将出让34宗公共住房用地，面积超1平方公里，预计可建公共住房超6万套。当天，深圳市8个区共计13个公共住房项目已集中开工。

　　与相应地区的市场房价相比，大部分公共住房的售价仅为其50%—60%。

　　这仅仅是个开始。深圳这波公共住房开工建设浪潮源起2018年的一份文件——《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》（以下简称《意见》）。

　　《意见》提出了构建“多主体供给、多渠道保障、租购并举”房地产发展思路，用市场供应加政府保障两条腿走路，被视作是继1998年商品房制度改革之后的“二次房改”。

　　覆盖1/3常住人口

　　同样是在2019年10月23日，深圳市土地房产交易中心一口气推出7块用地信息，7块地的入市销售均价都被设置了上限，可售价格最高的一块位于龙华新区，但销售均价不得超过7.14万/平方米。

　　其中，2块土地将用于建设人才住房，相比之下，人才住房的售价要便宜得多。以大鹏新区的为例，除了规定销售均价不得超过2.05万/平方米，还规定了最高销售单价为2.36万/平方米。

　　从总体规划来看，与相应地区的市场房价相比，大部分公共住房的售价仅为其50%—60%。位于原特区内的公共住房项目毛坯房售价处于4万—5万元/平方米区间，最高售价原则上不超过5万元/平方米；位于原特区外的限价人才住房项目毛坯房，普遍处于2万—3万元/平方米区间，最高售价原则上不超过4万元/平方米。

　　同时，为了让更多人租得起房，深圳市公共租赁住房未来将占住房供应总量的20%，租金也为同地段市场租金的30%左右。如果是特困人员、低保及低保边缘家庭，租金甚至能低至市场价的10%。

　　根据《意见》，到2035年，深圳将新增170万套各类住房，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套，占比约60%，超出商品房的数量。

　　加上此前已有的各类保障性住房，届时深圳将拥有140万保障性住房，可以覆盖深圳常住人口的1/3左右。截至2018年，深圳拥有常住人口1302.66万人。

　　2019年5月，深圳市规土委相关负责人曾介绍，目前深圳市常住人口的住房自有率为34%，即约1/3的常住人口居住在自有住房中。

　　新加坡是建设公共住房的先行者。1960年，新加坡政府为了实现“居者有其屋”，推出组屋政策，打造“廉租房—廉价组屋—改善型组屋—私人住宅”的阶梯式供应体系，成功让其居民住房自有率在2001年后一直维持在90%以上。根据智研咨询的数据，截至2018年，新加坡共修建组屋约100万套，占市场总供应比例的97%。

　　深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉近日向媒体表示，作为国家支持的先行示范区，深圳在人才住房、稳租房定价等设计初衷是创新的，但大规模提供公共住房，对于现阶段的深圳而言仍有难度，主要问题是城市更新进度相对落后。

　　城市更新主要指的是深圳城中村改造。据《深圳市城中村改造总体规划》统计，到2016年深圳共有320个原行政村，建有农民房3.5万栋。也就是说，城中村的住宅面积占全市住房面积的49%。

　　交10年社保方可申请

　　2019年以来，深圳住建局还陆续发布了多份有关《意见》的配套文件，对申请或买卖保障性住房的条件约定得更为细化。

　　如针对人才住房，申请购买的条件是：具有深圳户籍的各类人才并在深缴交10年社保；无自有住房，5年内未转让或因离婚分割有过住房，未享受过购房优惠政策。

　　针对安居型住房，申请购买的条件是：具有深圳户籍并在深缴交10年社保；无自有住房，5年内未转让或因离婚分割有过住房，未享受过购房优惠政策。同时，不能超过收入财产限额。

　　至于公租房，除了此前面向户籍中等偏下及低收入家庭供应以外，2019年还首次面向先进制造业职工、为社会提供基本公共服务的公交司机、环卫工人等群体。申请租赁的条件是：具有深圳户籍并在深缴交3年社保；无自有住房，3年内未转让或因离婚分割有过住房，未享受过购房优惠政策；不超过收入财产限额；未正在领取住房租赁补贴。

　　目前官方对于各项财产限额的具体标准尚未公布。

　　另外，武汉建筑设计师了解到，深圳人才住房或安居型商品房在一定年限内不得上市流转。但从购房之日起，在深缴纳社保满15年，或年满60周岁且购房满10年，向政府缴纳增值收益后，可以取得所购住房的完全产权。因另购市场商品住房等法定事由或自身原因需要转让的，应当面向其他符合申购条件的对象转让，或由原产权单位或主管部门按规定回购。

　　一位深圳房地产咨询机构分析师告诉记者，其实公租房和安居型住房类似于此前的廉租房和经济适用房，不过未来针对如何轮候分配，如何实现公租房向安居型住房过渡，如何管理监督保障公正公平，还需要更多细则。