武汉建筑设计师：参观文旅规划项目乌镇雅园获得哪些启发？

　　乌镇雅园是绿城集团全面向蓝城转型的开山之作，作为乌镇全面升级的一个重点项目，也被宋卫平寄予了最大期望，一直都受到市场的高度关注。武汉建筑设计师发现，很多文旅规划相关人士都会前往这个标志性项目考察参观，希望借鉴有用的经验，今天就和大家一起分享一位参观者获得的启发。

　　1. 开发节奏：分业态、分用地性质、分期拿地降低成本和沉默成本，提炼核心展示物（吸引物），打造景观风貌、商业配套、低密度别墅区（构建生活方式）、多层、高层。前期市场成熟前，圈住地，适当留白，为以后留可能性

　　2. 产品能力和营销能力，二选一选产品，文旅的持有特殊性。产品、运营、营销一体化

　　3. 关注人群重合度，一老一小，以村（社）为校、以校为村（社）。从弥补性消费心里出发，征服两大左右消费人群，消费人群自动消费。流量变留量，社区性商业模式的新方向

　　4. 根据区位、市场调研，锁定目标客群，根据目标客群客源地特点、客群画像、价值观，打造产品

　　5. 美学：社区变景区。空间规划、领地感（高炮、行架、门岗、停车场）、景观、小品、商业的设计（动线、时间规划；引流、停留、消费设计）

　　6. 跳出空间看物业：人的聚集刺激需求的聚集，需求的聚集刺激经济的聚集，经济的聚集提升物业的价值。如何找到人？商业讲位置，文旅讲内容。内容可以是建筑、风貌，也可以是文化、活动

　　7. 社群的重要性，社群就是超级用户的组织，以主人翁精神来看待企业，共筹共建共运营

　　8. 看康养市场要先了解人的原动力，原动力有两种：恐惧感和满足感。康养中健康、介助是满足感，介护和严重介护是恐惧感。满足感需要2030年，既1980后到50岁才能大规模需求爆发

　　9. 销售策略：28000元/平米，物业费3.5元/平米/月，精装修拎包入住。周边13000元/平米左右。文旅项目要做非标，要有自己的定价权：核心吸引物、买预期（满足感），细节方面化被动为主动（综合用地做景观、空旷地带有好的天际线、利用微地形）。打破固有商业金角银边的传统做法，以核心诉求（社交）来定义产品

　　10. 运营安全及运营成本，安全：公众责任险、财产一切险、现金险、雇主责任险；消防、人防安防。运营结构、策略的制定；根据业务和企业阶段性需求合理排班。运营太杂了，涉猎范围太广，不要凡事都要会，多请外脑，内外部团队分工协作

　　11. 选址要求：市场好（区位、消费力）、政策好（政策、领导、一把手项目）、风貌好（自然禀赋）、成本好（时间、基础现状、政府落笔承诺）

　　12. 好的项目需要顶层设计（上位决定下位、高端决定低端），了解市场（调研-了解市场、政策、领导），需要最大限度的分析项目可能性（现状、城乡规划、土地利用总体规划），做好策划概规，引领政府支持，共建标杆项目可能性。拒绝策划的策划、规划的规划，一定要落地性以终为始的策划规划

　　武汉建筑设计公司专家认为，乌镇雅园项目规划面积约1500亩，总投资75亿元，与资本投入相当的文旅项目相比，无论是从产品力的打造还是从商业经营角度上看，都应该算成功。文旅项目的运营投资策划，涉及方面很多，需要找到专业的武汉建筑设计公司才能达到想要的效果。